Dal 1° gennaio 2016, in seguito a quanto previsto dalla legge di Stabilità, chi in passato ha acquistato una prima casa usufruendo delle agevolazioni previste e decide ora di comprare un nuovo immobile senza prima vendere il precedente può farlo sfruttando ancora una volta i benefici fiscali. C’è solo una condizione: l’abitazione acquistata in precedenza deve essere alienata entro un anno dalla data dell’atto.Idealista news ha parlato con Annarita Lomonaco, dell’Ufficio Studi Consiglio Nazionale del Notariato, che ha illustrato la norma punto per punto.

La legge di Stabilità 2016 ha facilitato l’applicazione dei benefici fiscali sull’acquisto della prima casa. In che modo ha reso più semplice usufruire delle agevolazioni?

Fino al 31 dicembre 2015 chi voleva acquistare una prima casa avendone in passato acquistata un'altra con le agevolazioni previste doveva necessariamente prima vendere o alienare l’abitazione in questione e solo successivamente poteva acquistare il nuovo immobile usufruendo del beneficio.

Con un mercato immobiliare un po’ in difficoltà, soprattutto negli ultimi anni, non sempre questa sequenza temporale poteva realizzarsi. Il legislatore ha preso atto di tale difficoltà e ha dato vita a una norma che dal 1° gennaio 2016 consente di acquistare la prima casa, quindi una nuova abitazione, usufruendo delle agevolazioni anche se si possiede ancora la precedente acquistata con i benefici fiscali, purché però la si alieni entro l’anno successivo. Sostanzialmente, il legislatore ha dato al contribuente che vuole cambiare la propria abitazione un anno di tempo rispetto a un nuovo acquisto.

Quali sono i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa?

Imposta di registro – Stiamo parlando di una norma che è stata inserita nell’ambito della disciplina dell’imposta di registro. Quest’ultima si applica quando si acquista da un privato oppure da un soggetto passivo Iva, ma non dall’impresa costruttrice. L’imposta proporzionale di registro per questi acquisti è stabilita nella misura del 2%. Trattandosi di abitazioni, è possibile che il contribuente scelga di applicare l’imposta sul cosiddetto valore catastale, cioè fare l’opzione del prezzo/valore, quindi il 2% si applica sul valore catastale dell’immobile e non sul valore di mercato. Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna.

Iva – L’agevolazione prima casa esiste anche come beneficio nell’ambito dell’Iva, cioè per l’acquisto dall’impresa costruttrice. In questo caso l’Iva ha un’aliquota ridotta, pari al 4%, ma si applica sul prezzo, perché nell’Iva la base imponibile è data dal prezzo di vendita. In tal caso, per quanto riguarda i requisiti e le condizioni, la disciplina degli acquisti prima casa è identica a quella stabilita nell'ambito dell'imposta di registro.

Pertanto, per quanto la modifica normativa di cui stiamo parlando sembri riferirsi letteralmente all’imposta di registro, a nostro avviso, in via interpretativa, proprio perché la disciplina dell’Iva è costruita con un rinvio alla normativa dell’imposta di registro, questa novità può applicarsi anche agli acquisti sottoposti ad Iva. Su questo punto anche l’Agenzia delle Entrate, intervenendo al Telefisco, ha confermato tale interpretazione.